Gekonnt investieren mit den richtigen Kalkulationsmodellen

Durch die niedrigen Zinsen drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte. Für Kapitalanleger häufen sich derzeit Angebote in den Immobilienportalen. Doch steckt darin auch stets ein Risiko, wie sich immer wieder zeigt.

Auf den ersten Blick scheint die Immobilie eine lohnenswerte Investition zu sein. Zumindest wird das dem Anleger im Angebot so vorgerechnet. Bei genauerer Analyse stellt sich jedoch die Renditeberechnung eher als theoretisches Modell heraus. Denn oft werden – bewusst oder aus Unkenntnis – wesentliche Faktoren, die in die Rendite-Berechnung einfließen müssen, außer Acht gelassen.

Um herauszufinden, welche Möglichkeiten und Potentiale der Kauf einer Immobilie bringt, ist eine Investmentkalkulation die Basis. Alle nötigen Berechnungen lassen sich mit drei Säulen durchführen: der Investmentsäule, der Finanzierungssäule und der Operativen Säule.

Zur Investmentsäule gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Zu den Kauf-Nebenkosten zählen Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Die Angabe dieser Kosten ist deshalb wichtig, weil die Kosten des Objekts steuerlich abgeschrieben werden können. Wenn einzelne Positionen fehlen, steigt die Steuerlast. So wird der Investor gleich doppelt bestraft.

In der Finanzierungssäule werden nicht nur die einzelnen Kreditbausteine erfasst, sondern auch die jeweiligen Konditionen und Zusatzkosten, die abhängig von der Art der Finanzierung unterschiedlich ausfallen können. Hinzu kommt das Eigenkapital, um die Finanzierung vollständig abzubilden.

Zur Operativen Säule zählen sämtliche Einnahmen und die Kosten der Immobilie. Um analysieren zu können, ob sich das Investment lohnt, sind nur die Nettokaltmieten relevant. Kostenseitig müssen die Hausverwaltung, Instandhaltungen, potentieller Mietausfall sowie Zins und Tilgungen berücksichtigt werden.

Ob sich ein Investment lohnt, hängt auch von den Möglichkeiten ab, die ein Investor hat. Da er steuerlich unterschiedlich bewertet wird, müssen auch diese Faktoren berücksichtigt werden. Und da kaum jemand den Kaufpreis vollständig zahlen kann, ergeben sich je nach Bonität und Eigenkapital auch beim Kredit unterschiedliche individuelle Konditionen.

Die oft in den Exposés kommunizierte Rendite ist ein Wert, der die individuelle Situation des Investors nicht abbildet. Meist trägt sich die Immobilie eben nicht selbst, sondern der Anleger muss aus seinem eigenen Vermögen nach dem Kauf noch ordentlich zuzahlen.

Betrachtet man eine Immobilieninvestition mit allen genannten Faktoren, schmilzt die kommunizierte Rendite von 4,5 % oft kläglich zusammen. Damit wird sich der erfahrene Investor jedoch nicht zufrieden geben. Das Ergebnis kann deutlich optimiert werden. Etwa durch die Aufwertung der Immobilie durch Ausbau, Sanierung und gesetzlich zulässige Mietanpassungen.

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Foto: © Suat Gürsözlü

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